来源/商业之家 图片/苏州发布 8月中旬，香港置地宣布以5.7亿人民币胜利竞得苏州金鸡湖中心位置的两个相连地块，将以国际高端商业为规范，在苏州开发“中環”系列商业项目。 至此，苏州将在未来四年陆续迎来多个高奢商业项目。这个人均购物中心面积位列全国第三的地级市，能否会改动缺乏城市级商业消费地标的局面呢？网易商业之家近日走访了苏州数个商圈，似乎看到了不同的可能性。 01 谁将扛鼎苏州商业？ 无论是购物中心的体量和数量，还是GDP等经济数据，苏州在全国范围内都是数一数二的城市。这里具有数量繁多的邻里中心、区域级购物中心和特征主题商业，也有美罗百货、泰华商城（已开启调改）、久光百货等高端商业项目，整体商业繁荣，但长期以来都缺乏高能级的城市级商业地标。在单体购物中心业绩方面，苏州与南京、杭州同等级城市依旧有一定差距。
2017年开业的苏州中心商场是苏州最具代表性和范围的购物中心，30万平方米体量云集了600多个品牌，曾经成为苏州的城市名片。据媒体报道，苏州中心商场超越80%的品牌租户在商场开业的第四年都取得了全城销售额第一的业绩。但是，苏州中心2021年的成果倘若放在南京或杭州，都只能排在第4、5名，细致来看其主要差距或许就在高端消费。 与之相对的是，苏州的城市消费力却十分突出。2021年苏州市社会消费品批发总额达9031.3亿元，位列江苏省第一、全国第七；同年苏州市人均可支配收入68191元，超越杭州、宁波、南京等江浙城市，位居全国第五，仅次于北上广深四大一线。
图片来源/苏州发布 社零和可支配收入都数一数二，为何苏州却少见城市标杆级商业呢？ 其一是苏州商业相对分散，呈现去中心化格局，各个商圈都有数个区域级商业项目，具有跨区域影响力的却仅有苏州中心等少数项目。 另一方面，苏州存在显著的高端消费外溢流失。上海是中国大陆朴素品牌汇集度最高的城市，已有IFC、恒隆广场、前滩太古里、尚嘉中心等各具特征的重奢商业。关于苏州和周边县级市的高端消费客群来说，两个小时的车程距离一定水平上已可疏忽。 那么，苏州的高端消费就没有市场吗？也不尽然。 在华美智库的《2022中国朴素品市场研讨》讲演中提出，受访者普遍关于所在城市商业展开更为关注，不只是出于对所在城市的归属感和认同感，更是出于对城市商业展开的参与感， 消费者希冀本地商业不时推进品牌升级，以满足消费者日益增长的高质量消费需求。而朴素品牌也可经过拓展新的城市可享用当地行动环境的红利，与本地消费者树立更直接，更深切的联络。 如此来看，苏州引入更多高端商业似乎已具备天时天时。江苏省“十四五”规划纲要提出要培育打造南京、苏州、徐州、无锡等国际消费中心城市。去年年底，苏州市政府印发也《苏州市商贸业“十四五”展开规划》， 也提出城市消费全面升级，苏州商贸业的展开定位为培育创建国际消费中心城市。在这个目的之下， 引入高能级的国际品牌是提档消费的必经途径，而高奢级商业项目就能为苏州新增数量可观的国际朴素品牌阵容。 02 重塑格局的不同途径 近邻上海依旧是全国头部朴素品消费汇集地，在这样的背景下，苏州要完成城市消费全面升级，需求什么样的高端商业呢？而在原有的城市商业格局之中，新晋入场者又如何破局？ 关于这个问题，现阶段这些筹备项目似乎曾经给出了不同的答卷。
▲ 重塑商圈的苏州华贸中心 在项目进度上，最先亮相的将是苏州华贸中心的园林式商业街区。据资料显现，苏州华贸中心将涵盖超甲级写字楼、高端购物中心、园林式商业街区、城市广场、艺术馆、紫芝园、国际化高级公寓姑苏里·LAVIE，以及由丽思卡尔顿与万豪行政公寓等组成的国际酒店群。其中，园林式商业街为体验型街区，以朴素品牌之家、时兴品牌市级旗舰店及专卖店、网红批发及餐饮为主。 在网易商业之家看来，苏州华贸中心对苏州这座城市的中心贡献，不只在于引入高能级的商业品牌，更是经过城市综合体的整体开发，对商圈中止重塑和提档，与区域深度绑定。
细致来说，华贸所在的石路商圈曾经是仅次于观前街的苏州第二商圈。在实地调研中商业之家发现，固然商圈人气依旧，但在城市消费全面升级的背景下，相对老旧的石路区域亟需转型升级，特别是石路步行街周边区域的商业能级和业态场景已显著滞后。在石路步行街西面的石路天虹是目前石路商圈体量最大的购物中心，经过多年成熟运营，建筑物业已相对陈旧，停车场等配套也有待升级，但依旧人气业绩俱佳。 与石路天虹一街之隔的苏州华贸中心则将用 更国际化的商业内容，驱动石路商圈的重心转移，与天虹等项目共同完成商圈西拓。另一方面，这个总建筑面积达78万平方米的综合体，将为区域导入金融机构、总部办公、商业批发、文化艺术、商旅效劳等功用业态和相关产业，发明更多经济效益与社会价值，从而提升整个区域的能级。
如此， 经过城市综合体的整体开发，深度绑定区域，构成更具范围的商业影响力，或许是苏州华贸中心塑造城市级商业消费地标的方式。在近期的媒体报道中，苏州华贸中心透露“未来超越30%的租户将是苏州、江苏乃至国内首店或旗舰概念店。”商业部分也不只引入朴素品品牌、生活方式品牌，还有更具引领性与发明力、崇尚生活艺术化的品牌。
▲融合在地文化的仁恒仓街 同样位于姑苏区的仁恒仓街选择了不同的途径。从干将东路驱车驾过护城河，紧挨相门即是仁恒仓街的所在。商业之家在实地探望中亦发现，项目周边大多呈现原生态的寓居环境，商业氛围并不浓郁，取而代之的是生活与人文气息。 正是由于仁恒仓街共同的天文位置，周边的相门城墙、耦园、平江路都是极具苏州特征的景点，因而仁恒仓街在商业之外，还富有更多人文与旅游的颜色。 资料显现，计划于2023年中亮相的仁恒仓街建筑面积约14万方平方米，包含游船码头、特征广场、平面苏式园林和历史控保建筑等形态。而商业部分为街区商业+MALL的建筑形态，地上是新园林式街区，公开为3层购物中心。
仰仗共同的天文位置和尺度宜人的开放式园林街区，仁恒仓街更合适承载在地化和人文元素的商业内容。因而仁恒仓街融合了姑苏文化与现代生活方式，展示苏州的时兴文化体验和慢生活品味，并引入国际一线批发品牌组合，打造独属于苏州古城的新商业综合体。据悉，仁恒仓街不只在设计细节中参与众多苏州本土文化元素，不少入驻品牌也会呈现融合在地文化的概念店。 以在地文化去承载当地的高端消费与质量生活，这或许正是塑造苏州城市商业新地标的另一份答卷。
▲香港置地“中環” 位于金鸡湖以西的香港置地中環项目同样被普遍看好。 据官方信息，该地块总开发体量约17万平方米，将由香港置地与新建元圆融共同开发，打造为全新的“中環”系列商业项目。苏州“中環”系列项目将以国际高端商业为规范，并从历史底蕴及在地文化精粹中吸取灵感，打造苏州艺术文化高端生活消费中心。项目引入精奢商业综合体及奢华酒店，助力推进苏州商业格局并促进消费升级，打造苏州城市消费新封面。
图片来源/苏州发布 艺术文化高端生活消费中心、精奢商业综合体、苏州城市消费新封面……显而易见，香港置地金鸡湖中環项目将聚焦高端消费。而这个2021年12月底签署协作协议、今年8月宣布落地的项目，固然在开发进度上仍处于初步启动阶段，公开信息相对较少，但在一定水平上它却具备了较高的可肯定性。 这主要是出于成熟的区域环境和明白的协作条件。项目地块位于金鸡湖东岸一线中心位置，区域内已是高端酒店林立，并有久光百货、新光天地、诚品书店等成熟商业，是苏州新兴消费消费的集聚地，为引入高能级国际品牌发明了条件。
图片来源/苏州发布 另一方面，项目所在的04号商业地块请求项目总投资不低于22亿元，公开将设置不超越4万平方米的商业，并明白了“该项目开业运营三年内引进至少3家超一线朴素品品牌以及不少于17家一线朴素品牌，并引进中高端批发、特征餐饮。”相邻的05号地块也请求树立一个世界知名奢华五星级酒店项目，品牌限宝格丽、嘉佩乐、文华东方、华尔道夫等国际品牌。 在金鸡湖东岸商业文化中心的中心区位，引入国际一线品牌，打造城市标杆级商业，从而提升整体区域价值，香港置地的金鸡湖中環项目当然值得等候。
▲新晋时兴商场与潮奢消费场 除此之外，苏州还有多个新晋精品商业值得关注。例往常年上半年完成封顶的苏州第二高楼苏州环贸广场ICC。ICC同样位于园区湖东，是新鸿基地产继香港环贸、上海环贸后，在苏州打造的首座城市综合体，整个项目由高310米的综合楼、裙楼和花园广场组成，规划有购物中心、超甲级办公楼以及高端住宅。 其中购物中心面积约3.16万平方米，值得留意的是，在新鸿基地产2020/21年报中将其定义为“时兴商场”。
姑苏区南门商圈也将迎来苏州金地广场和中海竹辉环宇荟两大商业，其中苏州金地广场将更为年轻和潮流。据悉，商场定位为“潮奢消费场”，将引入国际时兴+潮流轻奢的品牌组合。细致来看，朴素品方面以设计师和潮奢为方向，并涵盖服饰、潮鞋、艺术潮玩、黑科技等前卫先锋品牌。 结语 综合来看，苏州的存量与新建高端商业项目都集聚在姑苏区和苏州工业园区湖东，这两个区域也将构建成苏州高端消费新格局。这些苏州高端消费新地标的商业途径各不相同，但都以商业力气驱动区域消费能级的提升，并衔接当地消费者。 令人欣喜的是，这些项目都将在未来四年逐一问世，谁将扛鼎苏州商业，成为苏州城市新名片，这个答案也将揭晓。 -End- 批发人的共享通讯录，扫码免费参与结识更多商业协作同伴！ |
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