特别提示 本公司董事会及全体董事保障本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈说或者严重遗漏，并对其内容的真实性、精确性和完好性承担个别及连带义务。 重要内容提示： ● 2022年，受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交范围及成交价钱均呈现大幅同比下滑。思索到公司一年内到期有息负债范围较大，2022年10月底，公司的高管团队完成换届后，新一届管理层疾速调整运营战略，采取积极、灵活的营销战略并适时调整项目定位，以期加快存货去化，加速资金回笼，盘活公司资产。基于房地产市场状况及公司各项目销售计划和销售战略，公司2022年度估量计提存货减值准备15.11-18.27亿元，估量投资性房地产公道价值降落5.37-6.45亿元。 ● 2022年，公司存货减值的主要缘由：一是受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交范围及成交价钱均呈现大幅同比下滑；二是公司前期对部分存货项目的运营预期与市场实践销售价钱状况存在差别；三是为加速存货去化，加快资金回笼，公司新一届管理层采取积极、灵活的营销战略，拟将部分存货项目加速销售去化；四是为盘活公司资产，公司新一届管理层适时调整项目定位，部分存货项目处置方式发作变更。 ● 本次回复中触及公司2022年度估量计提存货减值准备、投资性房地产公道价值降落、停业收入等数据为公司财务部门依据企业会计准绳初步测算结果，均未经审计，最终结果以公司正式披露的经审计的2022年年度讲演为准，触及的项目和相应金额可能与本次回复中所列数据存在差别，敬请投资者留意投资风险。 格力地产股份有限公司（以下简称“公司”）于近期收到上海证券买卖所上市公司管理一部《关于格力地产股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》（上证公函【2023】0066号，以下简称“《监管工作函》”），依据《监管工作函》的请求，现就回复内容公告如下： 问题一： 公告显现，讲演期内公司估量计提资产减值准备15.80-18.96亿元，而2021年公司仅计资产减值损失1.13亿元。此外，公司在2022年半年报回函中表示，公司不存在应计提而未计提存货涨价准备的状况。请公司：（1）分项目弥补列示存货计提减值准备的状况及对应金额，并分离项目的开发及销售状况、所处区域及周边可比项目售价变更，及减值测试相关过程及参数选择等，阐明本期计提大额减值的缘由及合理性、计提金额的精确性；（2）分离近三年存货减值准备的计提状况与周边项目售价变更状况，阐明本期存货涨价准备计提相关政策能否与前期分歧，计提金额能否发作严重变更及变更缘由，能否前期计提不迭时、不充沛，能否存在应用减值计提来调理利润的情形；（3）分离2022年下半年市场与运营状况变更，阐明业绩预告与半年报回函中对存货减值相关判别存在较大差别的缘由，评价前期信息披露能否审慎，能否前后信息披露不分歧。 回复： 一、分项目弥补列示存货计提减值准备的状况及对应金额，并分离项目的开发及销售状况、所处区域及周边可比项目售价变更，及减值测试相关过程及参数选择等，阐明本期计提大额减值的缘由及合理性、计提金额的精确性。 公司存货计提减值准备的措施为： 资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货涨价准备。公司通常依照单个存货项目计提存货涨价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响要素曾经消逝的，存货涨价准备在原已计提的金额内转回。 2022年，公司存货减值的主要缘由：一是受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交范围及成交价钱均呈现大幅同比下滑；二是公司前期对部分存货项目的运营预期与市场实践销售价钱状况存在差别；三是为加速存货去化，加快资金回笼，公司新一届管理层采取积极、灵活的营销战略，拟将部分存货项目加速销售去化；四是为盘活公司资产，公司新一届管理层适时调整项目定位，部分存货项目处置方式发作变更。公司本期存货计提减值准备的细致状况详见下表： 单位：亿元 注：上述数据未经审计，最终金额以公司披露的2022年年度讲演为准。 （一）上海锦云江悦项目 1、项目概略 上海锦云江悦项目位于上海市浦东新区，项目总建筑面积约52,000㎡，项目业态主要以小高层住宅及高层住宅为主。项目于2014年12月取得土地，2017年3月正式开工。截至本次回复日，项目尚未完成竣工验收。 2、计提减值准备状况及其缘由 上海锦云江悦项目2022年度计提减值准备的原由于：公司于2014年取得土地，楼面地价成本约6.58万元/㎡。 公司计划将该项目打构成为国际化标杆住宅项目，由英国著名设计巨匠、普利策建筑奖得主理查德·罗杰斯爵士亲身主笔设计，项目设计成本较高。基于公司对该项目的高端精品定位，项目为全钢结构、梁板一体化住宅，并大量采用大面积开窗和较高层高的做法，为保障产品质量，采用国内外高端资料中止建造和装修，项目资料成本较高。 同时，基于公司管理层对当地房地产市场中长期趋向较达观的预判，项目取得土地至完成竣工验收估量超越9年，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约4.10万元/㎡。 该项目于2023年1月开端预售，预售均价为12.98万元/㎡，存货的可变现净值低于账面成本。公司依据销售价钱和可销售面积计算销售收入，减去估量的销售费用、税金后与账面成本中止比较以计算减值准备。 （二）上海雅悦美筑项目 1、项目概略 上海雅悦美筑项目位于上海市松江区，项目总建筑面积约106,000㎡，项目业态主要以高层住宅为主。项目于2016年5月取得土地，2017年11月正式开工。截至本次回复日，项目尚未完成竣工验收。 2、计提减值准备状况及其缘由 上海雅悦美筑项目2022年度计提减值准备的原由于：公司于2016年取得土地，楼面地价成本约3.84万元/㎡。 该项目由理查德·罗杰斯爵士及其建筑事务所设计，采用国内外高端资料中止建筑和装修，项目设计成本和资料成本较高。同时基于公司管理层对当地房地产市场中长期趋向较达观的预判，项目取得土地至完成竣工验收估量超越7年，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约0.74万元/㎡。 该项目于2022年11月开端预售，预售均价为5.48万元/㎡，存货的可变现净值低于账面成本。公司依据销售价钱和可销售面积计算销售收入，减去估量的销售费用、税金后与账面成本中止比较以计算减值准备。 （三）重庆两江总部公园项目 1、项目概略 重庆两江总部公园项目位于重庆市两江新区，总占空中积约120万㎡，可树立用空中积54.4万㎡，总建筑面积（计容）约为108万㎡，项目土地运用权系出让类型，规划用地性质为二类寓居兼商业、其他商务用地、住宅。项目于2013年9月至2016年1月取得土地，2013年9月陆续开工，分20块地分期树立。 2、计提减值准备状况及其缘由 重庆两江总部公园项目2022年度计提减值准备的原由于：为加速资金回笼和存货去化，盘活公司资产，公司拟将项目中的独立办公物业加快销售去化，参考周边办公物业价钱约0.73万元/㎡，在本期计提减值准备。 （四）珠海海云居项目 1、项目概略 珠海海云居项目位于珠海市高新区，总建筑面积约62,000㎡。项目于2016年8月取得土地，2018年4月正式开工，2020年6月完成竣工验收。截至本次回复日，尚未销售。 2、计提减值准备状况及其缘由 珠海海云居项目2022年度计提减值准备的原由于：公司于2016年取得土地，楼面地价成本约2.91万元/㎡。为加速资金回笼和存货去化，公司决议将该项目于2023年依照加速去化战略推向市场销售。受房地产行业形势、疫情及回笼资金压力等影响，周边相似房地产项目均采取降价销售战略，招致该片区房地产项目价钱整体明显降落，参考周边楼盘售价约2.30万元/㎡，2022年进一步计提减值准备。 （五）珠海格力海岸S2幼儿园项目 1、项目概略 珠海格力海岸S2幼儿园项目位于珠海市高新区，建筑面积约8,478.7㎡，项目于2009年12月取得土地，2011年9月正式开工，2014年4月完成竣工验收。 2、计提减值准备状况及其缘由 珠海格力海岸S2幼儿园项目2022年度计提减值准备的原由于：因2022年下半年国度关于城镇小区配套幼儿园管理工作的请求，项目改由政府回购，目前公司内部决策程序已实行终了，正在办理相关政府审批程序，现拟按与政府商定的回购价计提减值准备。 （六）珠海部分项目车位 1、项目概略 珠海部分项目车位主要构成为格力广场一期、平沙九号花园、平沙九号广场未销售车位共计约3,313个。 2、计提减值准备状况及其缘由 珠海部分项目车位2022年度计提减值准备的原由于：2022年10月底，公司的高管团队完成换届后，新一届管理层疾速调整运营战略，思索到公司一年内到期有息负债范围较大，为优化债务结构，加速资金回笼和存货去化，采取积极、灵活的销售战略。部分项目车位地处郊区，市场对车位需求较弱。参考周边市场相关产品销售价钱，为进一步激起市场消费生机，公司推出车位促销计划，依据促销价钱估量的收入与账面价值中止比较，在本期计提减值准备。 （七）珠海双子星项目 1、项目概略 珠海双子星项目位于珠海市斗门区，总建筑面积为45,031.92㎡。项目于2017年11月取得土地，2019年1月正式开工，2021年1月完成竣工验收。 2、计提减值准备状况及其缘由 珠海双子星项目2022年度计提减值准备的原由于：2022年受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，项目所在地房地产项目价钱整体明显降落，参考周边楼盘售价约0.96万元/㎡，2022年进一步计提减值准备。 （八）珠海万联海岛项目 1、项目概略 珠海万联海岛项目为外伶仃岛外伶仃湾城市更新改造项目，总规划用空中积为33,532.30㎡，项目于2014年启动，2015年1月正式开工，2019年3月完成部分工程竣工验收，总建筑面积约为30,668.00㎡。 2、计提减值准备状况及其缘由 珠海万联海岛项目2022年度计提减值准备的原由于：近年来，公司与相关政府机构商谈拟将本项目整体移交，预期政府回购金额足够收回全部投入成本，依据与政府协商状况，相关回购事宜的完成时间具有不肯定性。2022年10月底，公司的高管团队完成换届后，新一届管理层疾速调整运营战略，为盘活公司资产，拟将该项目转为自营或销售，依据初步测算结果，相应计提减值准备。 二、分离近三年存货减值准备的计提状况与周边项目售价变更状况，阐明本期存货涨价准备计提相关政策能否与前期分歧，计提金额能否发作严重变更及变更缘由，能否前期计提不迭时、不充沛，能否存在应用减值计提来调理利润的情形。 （一）上海锦云江悦项目 上海锦云江悦项目2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是项目周边二手楼盘参考售价约为14万元/㎡，周边新盘参考售价约为12万元/㎡，基于对当地房地产销售市场展开趋向的了解，公司此前估量新盘售价将抵达或超越二手楼盘售价，前期预判与实践状况存在差别。 该项目于2023年1月开端预售，预售均价为12.98万元/㎡，相关存货的可变现净值低于账面成本。公司依据销售价钱和可销售面积计算销售收入，减去估量的销售费用、税金后与账面成本中止比较，在本期计提减值准备。 （二）上海雅悦美筑项目 上海雅悦美筑项目2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是项目周边新盘参考售价约为6万元/㎡，公司此前估量项目未来销售价钱不低于账面成本。 该项目于2022年11月开端预售，预售均价为5.48万元/㎡，存货的可变现净值低于账面成本。公司依据销售价钱和可销售面积计算销售收入，减去估量的销售费用、税金后与账面成本中止比较，在本期计提减值准备。 （三）重庆两江总部公园项目 重庆两江总部公园项目2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是项目前期住宅产品去化状况良好，售价高于账面成本价。 2022年，疫情和房地产市场变更状况进一步加剧了房地产销售的下滑势头，依据克而瑞全国房地产数据库，2022年重庆市房地产市场销售均价较上年下滑23.14%。为加速资金回笼和存货去化，盘活公司资产，公司拟将项目中的独立办公物业加快销售去化，参考周边办公物业价钱约0.73万元/㎡，在本期计提减值准备。 （四）珠海海云居项目 珠海海云居项目2020年度、2021年度分别计提减值准备0元、0.56亿元，截至2021年末累计计提减值准备1.62亿元。鉴于该项目已于2019年计提1.06亿元减值准备，且2020年周边楼盘价钱较2019年没有显著变更，故2020年未计提减值准备。该项目系依据周边楼盘参考价及公司估量可收回金额与账面成本比较计算在本期计提减值准备。 2022年，疫情和房地产市场变更状况进一步加剧了房地产销售的下滑势头，依据克而瑞全国房地产数据库，2022年珠海市房地产市场销售均价较上年下滑10.95%。为加速资金回笼和存货去化，公司决议将该项目于2023年依照加速去化战略推向市场销售，参考周边楼盘售价约2.30万元/㎡，在本期进一步计提减值准备。 （五）珠海格力海岸S2幼儿园项目 珠海格力海岸S2幼儿园项目2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是公司计划自营幼儿园。 因2022年下半年国度关于城镇小区配套幼儿园管理工作的请求，项目改由政府回购，目前公司内部决策程序已实行终了，正在办理相关政府审批程序，现拟按与政府商定的回购价在本期计提减值准备。 （六）珠海部分项目车位 珠海部分项目车位2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是车位的销售成交价均高于账面成本。 2022年10月底，公司的高管团队完成换届后，新一届管理层疾速调整运营战略，思索到公司一年内到期有息负债范围较大，为优化债务结构，加速资金回笼和存货去化，采取积极、灵活的销售战略。部分项目车位地处郊区，市场对车位需求较弱。参考周边市场相关产品销售价钱，为进一步激起市场消费生机，公司推出车位促销计划，依据促销价钱估量的收入与账面价值中止比较，在本期计提减值准备。 （七）珠海双子星项目 珠海双子星项目2020年度、2021年度分别计提减值准备金额为0元、0.48亿元，双子星项目2020年依据周边楼盘参考价计算的可变现净值高于公司账面的双方成本；2021年依据周边楼盘参考价计算的可变现净值低于公司账面的双方成本，公司相应计提0.48亿元减值准备。 2022年，疫情和房地产市场变更状况进一步加剧了房地产销售的下滑势头，依据克而瑞全国房地产数据库，2022年珠海市房地产市场销售均价较上年下滑10.95%。参考项目周边楼盘售价约0.96万元/㎡，在本期进一步计提减值准备。 （八）珠海万联海岛项目 珠海万联海岛项目2020年度、2021年度未计提减值准备，缘由是该项目为政府指导的城市更新改造项目，公司与相关政府机构商谈拟将本项目整体移交，公司预期政府回购金额足够收回全部投入成本。 依据与政府协商状况，相关回购事宜的完成时间具有不肯定性。2022年10月底，公司的高管团队完成换届后，新一届管理层疾速调整运营战略，为盘活公司资产，拟将该项目转为自营或销售，依据初步测算结果，在本期计提减值准备。 综上，本期存货涨价准备计提相关政策与前期分歧，本期计提金额系依据相关政策计提，不存在前期计提不迭时、不充沛，也不存在应用减值计提来调理利润的情形。 三、分离2022年下半年市场与运营状况变更，阐明业绩预告与半年报回函中对存货减值相关判别存在较大差别的缘由，评价前期信息披露能否审慎，能否前后信息披露不分歧。 2022年10月28日，公司披露《关于对上海证券买卖所监管工作函回复的公告》（公告编号：临2022-075），就公司收到的上海证券买卖所上市公司管理一部《关于格力地产股份有限公司2022年半年度讲演的信息披露监管工作函》（上证公函【2022】2500号）中止回复，其中包含截至2022年6月30日公司存货项目的相关状况。 依照惯常做法，公司通常于每年年末延聘专业评价机构对公司相关资产中止减值测试。在2022年6月30日时点上，当时的公司管理层仅分离当时相关项目的树立竣工进度、去化状况、周边销售价钱状况、对项目的细致定位等要素中止判别，具有一定信息局限性和专业局限性。此外，在编制2022年半年度讲演及对《关于格力地产股份有限公司2022年半年度讲演的信息披露监管工作函》回复的期间，公司主要担任人发作异常变动，为维持过渡期间公司各项运营工作稳定，因而对存货减值的预估较为激进，谨慎水平缺乏。公司管理层综合思索项目状况以及对当时房地产市场形势的判别后，未对相关存货计提涨价准备。公司新一届董监高和财务部门将持续增强对相关会计准绳的学习和了解，严厉依照企业会计准绳请求，分离公司实践状况，中止会计处置和信息披露。 公司高管团队于2022年10月底完成了换届，新一届管理层对当下的市场环境和市场中部分体量较为接近的中等范围房地产企业公司的展开战略中止研讨，在2022年末综合评判了相关存货价钱、周边其他可售房产项目买卖价钱、部分项目与潜在置办方谈判状况以及公司营销战略变更等状况，在对存货等相关资产中止初步减值测试后，以为部分存货项目存在减值迹象，并初步预估了减值范围。后续公司将延聘专业机构对相关资产中止减值测试评价并经年审会计师事务所确认，细致减值准备计提金额以公司正式披露的2022年年度讲演为准，敬请投资者留意投资风险。 综上，公司管理层前期关于相关区域房地产销售市场展开趋向预期过高，未能充沛分离外部市场运营环境变更中止预判，运营战略调整不够及时，招致对存货减值的预估较为激进，一定水平上存在不够谨慎的情形。公司新一届管理层在综合思索外部市场运营环境的不时变更后，相应调整运营战略，因而对存货减值的相关判别发作变更和差别；同时将严厉依照企业会计准绳请求，延聘专业评价机构对公司相关资产在2022年末时点中止减值测试，进一步进步相关判别的谨慎水平和专业水平。 问题二： 公告显现，讲演期内公司估量投资性房地产公道价值降落5.37-6.45亿元。请公司：（1）弥补披露相关投资性房地产项目称号、所在区位、出租或出卖状况，以及相关项目公道价值确认措施与变动明细，阐明本期投资性房地产公道价值大幅降落的缘由及合理性，能否与行业和区域趋向分歧；（2）分离近三年运营状况与投资性房地产公道价值变更，阐明本期公道价值确认措施能否与前期分歧，能否集中在本期确认公道价值降落。 回复： 一、弥补披露相关投资性房地产项目称号、所在区位、出租或出卖状况，以及相关项目公道价值确认措施与变动明细，阐明本期投资性房地产公道价值大幅降落的缘由及合理性，能否与行业和区域趋向分歧。 公司本期投资性房地产公道价值降落的细致状况详见下表： 单位：亿元 注：上述数据未经审计，最终金额以公司披露的2022年年度讲演为准。 （一）珠海格力海岸S3商业街项目 1、项目概略 珠海格力海岸S3商业街项目位于珠海市高新区，建成于2017年3月，总建筑面积合计57,160.91㎡。截至本次回复日，项目已整体出租给公司属下控股公司珠海海控商业管理股份有限公司中止对外招商运营。 2、公道价值确认措施 关于珠海格力海岸S3商业街项目投资性房地产主要采用市场比较法肯定其公道价值。受疫情要素影响，租金收益及风险量化难度较大，租金收益难以反映项目公道价值，同时，项目所在区域范围内存在可比较的市场买卖案例，故本次采用市场比较法作为评价措施。 3、公司本期确认投资性房地产公道价值降落缘由 经初步预算，珠海格力海岸S3商业街项目2022年估量公道价值降落3.71亿元至4.43亿元。上述投资性房地产公道价值降落主要原由于，受疫情及房地产市场下行影响，珠海商业市场买卖价钱明显下跌。依据中指数据显现，2022年，珠海市商业新房买卖套数同比降落49.52%，成交面积同比降落45.63%，成交均价为22,698元/㎡，同比降落25.60%。故本期确认投资性房地产公道价值降落。 （二）珠海格力平沙二期（37#）项目 1、项目概略 珠海格力平沙二期（37#）项目位于珠海市金湾区，建成于2021年2月，建筑面积合计37,001.19㎡。截至本次回复日，尚未对外出租或销售。 2、投资性房地产公道价值的确认措施 鉴于珠海格力平沙二期（37#）项目投资性房地产包含不同业态，且项目所在区域范围内存在可比较的市场案例，故该项目分别采用收益法和市场比较法肯定其公道价值。 3、公司本期确认投资性房地产公道价值降落缘由 经初步预算，珠海格力平沙二期（37#）项目估量2022年公道价值降落1.34亿元至1.63亿元。上述投资性房地产公道价值降落主要原由于，受疫情及房地产市场下行影响，珠海商业市场买卖价钱明显下跌。依据中指数据显现，2022年，珠海市商业新房买卖套数同比降落49.52%，成交面积同比降落45.63%，成交均价为22,698元/㎡，同比降落25.60%。故本期确认投资性房地产公道价值降落。 （三）重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块） 1、项目概略 重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）位于重庆市江北区，建成于2018年8月，总建筑面积合计45,127.75㎡。截至本次回复日，尚未中止出租或者出卖。 2、投资性房地产公道价值的确认措施 关于重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）投资性房地产主要采用市场比较法肯定其公道价值。由于项目所在区域范围难以获取可比较的市场出租案例，但存在可比较的市场买卖案例，故本次采用市场比较法作为评价措施。 3、公司本期确认投资性房地产公道价值降落缘由 经初步预算，重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）估量2022年公道价值降落0.32亿元至0.39亿元。主要原由于，受疫情及房地产市场下行影响，重庆的商业房地产市场买卖价钱有较明显下跌。依据中指数据显现，2022年，重庆市新房买卖套数为204,700套，同比降落38.76%，成交均价为9,603元/㎡，同比降落19.04%。故本期确认投资性房地产公道价值降落。 综上，公司在2022年资产负债表日对投资性房地产公道价值中止预算时判别其公道价值降落具有合理性，与行业和区域趋向分歧。 二、分离近三年运营状况与投资性房地产公道价值变更，阐明本期公道价值确认措施能否与前期分歧，能否集中在本期确认公道价值降落。 （一）珠海格力海岸S3商业街项目 珠海格力海岸S3商业街项目近三年整体出租给公司属下控股公司珠海海控商业管理股份有限公司中止对外招商运营。该项目2020年、2021年及2022年均采用市场比较法肯定其公道价值，公道价值确认的措施与以前年度坚持分歧。 珠海格力海岸S3商业街项目2020年、2021年公道价值分别上升0.003亿元、0.009亿元，未发作明显变更。 依据合富研讨院及珠海中原研讨中心的统计数据显现，2020年珠海市商业产品成交价约28,564元/㎡，同比增长约1.5%。2021年珠海商业房地产市场均价30,318元/㎡，较2020年均价上涨6.14%。 故2020、2021年投资性房地产公道价值有细微变更在合理区间内，表示了谨慎性准绳。 2022年珠海的房地产市场受新冠疫情及房地产市场持续下行影响有较明显降落。依据中指数据研讨院统计数据，2022年，珠海市商业新房买卖套数同比降落49.52%，成交面积同比降落45.63%，成交均价为22,698元/㎡，同比降落25.60%。故本次确认公道价值降落。 （二）珠海格力平沙二期（37#）项目 珠海格力平沙二期（37#）项目近三年均未出租或出卖。该项目2021年及2022年均采用收益法或市场比较法肯定公道价值，公道价值确认的措施与以前年度坚持分歧。 珠海格力平沙二期（37#）项目2021年公道价值上升2.50亿元，公道价值变动原由于，该项目2021年由存货转入投资性房地产并采用公道价值计量后招致成本价与公道价值有所差别。 2022年珠海的房地产市场受新冠疫情及房地产市场持续下行影响有较明显降落。依据中指数据研讨院统计数据，2022年，珠海市商业新房买卖套数同比降落49.52%，成交面积同比降落45.63%，成交均价为22,698元/㎡，同比降落25.60%。故本次确认公道价值降落。 （三）重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块） 重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）近三年均未出租或出卖。该项目2020年、2021年及2022年均采用市场比较法肯定其公道价值，公道价值确认的措施与以前年度坚持分歧。 重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）2020年、2021年公道价值分别上升0.001亿元、0.001亿元，未发作明显变更。 依据中指数据研讨院统计数据，2020年重庆新房成交均价为11,193元/㎡,同比降落2.37%。2021年重庆新房成交均价为11,862元/㎡,同比上涨5.98%。 故2020、2021年投资性房地产公道价值有细微变更在合理区间内，表示了谨慎性准绳。 2022年重庆的房地产市场受新冠疫情及房地产市场持续下行影响有较明显降落。依据中指数据研讨院统计数据，2022年，重庆市新房买卖套数为204,700套，同比降落38.76%，成交均价为9,603元/㎡，同比降落19.04%。故本次确认公道价值降落。 综上，公司本期投资性房地产公道价值确认措施与前期分歧，不存在集中在本期确认公道价值降落的状况。 问题三： 公告显现，讲演期内公司房地产业务结转收入较上年同期减少。请公司：（1）分离房地产业务的区域规划，各项目的施工、托付和销售状况和同行业可比公司状况，弥补披露收入下滑的细致缘由与合理性，以及业绩下滑能否具有持续性；（2）分离房地产调控政策、销售均价、拿地成本、利息资本化等要素，对比公司和同行业毛利率状况，若公司与行业毛利率水平差别较大，请阐明缘由及合理性 回复： 一、分离房地产业务的区域规划，各项目的施工、托付和销售状况和同行业可比公司状况，弥补披露收入下滑的细致缘由与合理性，以及业绩下滑能否具有持续性。 公司2021年及2022年房地产收入分区域状况如下： 单位：万元 注：2022年度停业收入数据未经审计，最终金额以公司披露的2022年年度讲演为准。 公司房地产业务运营方式以自主开发销售为主，以“立足珠海，区域规划”为展开战略，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。2020年在上海推出“浦江海德”项目，目前正在推进上海锦云江悦项目、雅悦美筑项目开发及销售。受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，特别是2022年，公司上海在售部分项目未抵达结转收入条件，招致公司本年度结转收入较上年同期减少。 从行业来看，依据国度统计局发布的数据，2022年商品房销售面积135,837万㎡，比上年降落24.3%，其中住宅销售面积降落26.8%。商品房销售额133,308亿元，降落26.7%，其中住宅销售额降落28.3%。依据《中国基金报》援用的克而瑞数据，行业TOP100房企全年累计业绩范围同比降低41.6%，多数范围房企深陷负增长困局。由此可见，公司2022年度收入减少状况与同行业整体状况不存在趋向性差别。 公司目前仍持有多个尚未抵达结转收入条件的项目，包含珠海格力海岸七期、上海锦云江悦项目和雅悦美筑项目、三亚合联项目等，加之已抵达结算收入条件的项目尚有部分余房正在销售中，估量未来年度有较为稳定的停业收入来源。 2021年，公司完成归属于上市公司股东的净利润3.21亿元，较上年同期降落42.63%；2022年1-9月，公司完成停业收入27.55亿元，较上年同期降落55.35%，完成归属于上市公司股东的净利润-0.61亿元，较上年同期降落109.50%。经财务部门初步测算，估量公司2022年年度完成归属于上市公司股东的净利润为-23.86亿元到-28.63亿元，较上年同期降落844.24%到993.09%，同比由盈转亏，且较2022年三季度亏损水平进一步扩展，敬请投资者留意公司业绩动摇风险。 2023年，公司将增强房地产项目销售的督导管理，加鼎力度去库存、促回款，改善融资结构、增强资金管理，同时加快战略转型，夯实健康展开基础。 二、分离房地产调控政策、销售均价、拿地成本、利息资本化等要素，对比公司和同行业毛利率状况，若公司与行业毛利率水平差别较大，请阐明缘由及合理性。 2022年公司房地产销售价钱受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，且公司2021年结转上海项目单价较高，2022年结转收入的项目平均售价较2021年降落约40%。同时，遭到2021年结转上海项目成本较高要素影响，2022年双方结转成本较2021年降落约37%。2022年公司双方结转收入降幅略高于双方结转成本降幅，招致2022年度公司毛利率同比略有降落。 依据Wind数据整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地产企业毛利率分别为32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈现逐年降落趋向。 与公司处于同一区域的部分房地产上市公司2020年、2021年及2022年1-9月毛利率也呈现降落趋向，细致状况如下： 注：上述数据依据Wind数据整理。 公司近三年毛利率与房地产行业及同行业公司毛利率走势基天职歧。 特此公告。 格力地产股份有限公司 董事会 二〇二三年二月十日 本版导读 |
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